3단계 스트레스 DSR, 7월부터 대출 이렇게 바뀝니다

25년 7월부터 달라지는 대출 규제, '3단계 스트레스 DSR' 꼭 알아야 할 핵심 정리

2025년 7월 1일부터 대한민국의 가계대출 제도에 중대한 변화가 생깁니다. 바로 '3단계 스트레스 DSR(Debt Service Ratio)' 제도가 본격 시행되기 때문입니다.

 

대출을 계획 중이거나 부동산 투자에 관심이 있다면, 이번 제도 변화는 결코 간과할 수 없는 이슈입니다.

특히, 금리가 언제든지 다시 상승할 수 있는 시점에서, 대출한도나 이자 부담에 직접적으로 영향을 주는 정책이기 때문에 정확한 이해가 필요합니다.

 

이번 규제는 가계부채 관리, 대출한도 축소, 금리 변동 리스크까지 고려해야 하는 중요한 포인트입니다.

 

 

 

스트레스 DSR이란 무엇인가?

기존 DSR은 대출을 받으려는 사람의 모든 부채 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 일정 비율을 넘기면 추가 대출이 어려워지는 구조였습니다.

그러나 '스트레스 DSR'은 여기에 금리 상승 가능성을 반영한 가상의 금리를 적용하여 계산합니다.

 

즉, 지금 금리가 낮더라도 미래에 금리가 오를 것을 고려해 대출자의 상환 능력을 더욱 보수적으로 판단하는 것입니다.

이는 DSR 계산 방식의 변화를 의미하며, 실제 대출 실행 가능 금액에 큰 영향을 줍니다.

이번 3단계 개편은 기존보다 더 강화된 스트레스 금리 기준을 도입하고, 적용 범위도 확대되었습니다.

 

그간의 추진 내용

24년 2월 스트레스 DSR제도가 처음 도입되었지요.

DSR 제도는 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리(과거 5년내 최고금리와 현 시점 금리간 차이, 하한1.5%~상한3.0%)를 가산하여 DSR을 산정, 실제 대출금리에는 미반영되는 것입니다.

다만 급격한 대출한도 축소에 따른 실수요 차주의 어려움, 점진적 제도 안착 필요성 등을 고려하여 다음과 같이 단계적으로 시행되어 왔습니다.

 

➊  대상기관 : (1단계) 은행권 우선 시행 후 > (2·3단계) 2금융권으로 확대

➋ 대상대출 : (1단계) 주담대 → (2단계) 신용대출 → (3단계) 기타대출로 점진적 확대

➌ 스트레스 금리 : (1단계) 0.38% → (2단계) 0.75% → (3단계) 1.50%로 단계적 상향

※ ’24.9월 2단계 시행 당시 가계대출 증가세를 주도한 은행의 수도권 주담대에 대해서는 1.20%의 스트레스 금리 가산

 

시행 시기와 적용 대상

2025년 7월 1일부터 모든 가계대출에 대해 강화된 스트레스 DSR 기준이 적용됩니다.

여기에는 은행뿐만 아니라 제2금융권(상호, 여전, 저축, 보험 등)의 대출까지 포함되며, 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 전반에 걸쳐 영향을 미칩니다.

다만, 2025년 6월 30일까지 분양 공고가 난 집단대출이나 이미 매매계약이 체결된 일반 대출 건에 대해서는 기존 규정이 적용됩니다. 따라서 해당 기한 이전에 대출을 계획 중이라면 빠른 결정이 유리할 수 있습니다.

또한 지방 주담대가 최근 가계부채 증가세에 미치는 영향* 등을 고려하여 지방 주담대에 대해서는 3단계 스트레스 금리 적용을 잠정(6개월) 유예**한다고 합니다. 

 

* 금년 들어 은행권 주담대 신규 취급액에서 지방 주담대가 차지하는 비중이 감소

** 0.75%를 가산하는 2단계 유지 → 3단계 적용 여부는 금년말에 추후 검토

<표1> 스트레스 DSR 단계적 시행방안

구분(시행시기)		1단계(‘24.2월)	2단계(‘24.9월)	3단계(‘25.7.1일)
적용 대상	은행권	주담대	주담대+신용대출	주담대+신용+기타대출
	2금융권	-	주담대
스트레스(ST) 금리		0.38%	0.75% (은행수도권주담대 1.20%)	1.50% (지방주담대는 0.75%만 가산)

*출처 : 금융위원회 보도자료

 

스트레스 금리 적용 기준은?

이번 제도의 핵심은 금리 상승을 반영한 스트레스 금리 도입입니다.

• 기본 스트레스 금리는 1.5%포인트입니다.
• 단, 서울, 경기, 인천을 제외한 지방의 주택담보대출은 2025년 12월 말까지 한시적으로 0.75%의 스트레스 금리를 유지합니다. 이는 지방 주택 시장의 급격한 위축을 방지하기 위한 조치입니다.
• 신용대출의 경우, 잔액이 1억 원을 초과할 때에만 스트레스 금리가 적용됩니다. 이는 생계 목적의 소액 신용대출까지 과도하게 규제하지 않겠다는 정책 의도가 담겨 있습니다.

또한, 혼합형 주택담보대출(일정 기간 고정금리 후 변동금리 적용)과 주기형 대출(정해진 주기로 금리 변동)의 경우 스트레스 금리를 더 높게 적용합니다. 이는 순수 고정금리 상품의 이용을 유도하기 위한 방향입니다.

 

ㅇ (주담대) 금리유형(변동/혼합/주기형)에 따라 차등하여 적용

➀ 변동형은 ‘스트레스 금리’를 그대로(100%) 적용
➁ 혼합형·주기형은 스트레스 금리의 ‘고정금리기간 or 금리변동주기]/만기 비중‘별로 차등적용
➂ 순수고정형은 스트레스 금리 미적용

 

ㅇ (신용대출) 금리고정기간에 따라 차등하여 적용(단, 신용대출 잔액 1억 초과 고액차주에 한해 적용)

➀ 변동형 및 만기 3년미만 단기 고정금리 상품은 스트레스 금리를 그대로(100%) 적용
➁ 만기 3~5년 순수고정 신용대출은 스트레스 금리의 60% 적용
➂ 만기 5년이상 순수고정 신용대출은 스트레스 금리 미적용

 

스트레스  DSR 적용 시뮬레이션

□ (주담대) 금리유형(변동/혼합/주기형)에 따라 2단계 대비 차주별 대출한도가 수도권에서 △1~3천만원(△3~5%) 수준 감소

❶ 소득 1억원 차주 기준 (30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 가정)

지역		금리유형	차주별 대출한도
			<미적용>	<2단계>	<3단계(2단계比 한도감소)>
수도권		변동형*	6.8억원	5.9억원	5.7억원(△19백만원, 약△3%)
		혼합형(5년)*		6.3억원	5.9억원(△33백만원, 약△5%)
		주기형(5년)*		6.5억원	6.4억원(△18백만원, 약△3%)
지방	적용 유예 (0.75%)	변동형		6.2억원	6.2억원(변동없음)
		혼합형		6.5억원	6.5억원(변동없음)
		주기형		6.6억원	6.6억원(변동없음)

* 금리유형(변동/혼합/주기형)별 ST금리 적용비율 : (2단계) 100%/60%/30% → (3단계)100%/80%/40%

 

❷ 소득 5천만원 차주 기준 (30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 가정)

지역		금리유형	차주별 대출한도
			<미적용>	<2단계>	<3단계(2단계比 한도감소)>
수도권		변동형*	3.4억원	3.0억원	2.9억원(△10백만원, 약△3%)
		혼합형(5년)*		3.1억원	3.0억원(△17백만원, 약△5%)
		주기형(5년)*		3.3억원	3.2억원(△9백만원, 약△3%)
지방	적용 유예 (0.75%)	변동형		3.1억원	3.1억원(변동없음)
		혼합형		3.2억원	3.2억원(변동없음)
		주기형		3.3억원	3.3억원(변동없음)

* 금리유형(변동/혼합/주기형)별 ST금리 적용비율 : (2단계) 100%/60%/30% → (3단계)100%/80%/40%

 

□ (신용대출) 금리유형(변동/고정형) 및 만기(3년 미만 여부)에 따라 2단계 대비 차주별 대출한도가 △1~4백만원(△2~3%) 감소

❶ 소득 1억원 차주 기준 (5년 만기, 만기일시상환, 대출금리 5.5% 가정)

구분	차주별 대출한도
	<미적용>	<2단계>	<3단계(2단계比 한도감소)>
변동형 / 만기3년↓고정형 (ST금리의 100% 적용)	1.6억원	1.52억원	1.48억원(△4백만원, 약△3%)
만기3~5년 고정형 (ST금리의 60% 적용)		1.54억원	1.51억원(△3백만원, 약△2%)

*시뮬레이션 출처 : 금융위원회 보도자료

 

왜 지금 이 제도가 필요한가?

최근 국내 가계대출 증가 속도가 다시 빨라지고 있습니다.

특히 제2금융권의 예금자보호한도 확대 등으로 인해 비은행권을 통한 대출이 늘어나고 있는데, 이는 전체 금융시장의 건전성에 위험 요인이 될 수 있습니다.

금리가 하락할 것이라는 기대감도 대출 수요를 부추기고 있습니다.

이러한 상황에서 금융당국은 선제적인 위험 관리 차원에서 3단계 스트레스 DSR을 도입하여, 향후 금리 인상 시에도 금융 소비자와 시장 모두가 안정적으로 대응할 수 있도록 하고자 합니다.

 

일반 소비자가 알아야 할 핵심 포인트

1. 대출 전 반드시 스트레스 DSR을 확인해야 합니다. 실제 이자율보다 높은 금리가 적용되어 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
2. 주택 구입 시기나 대출 일정을 조정하는 것이 유리할 수 있습니다. 6월 30일 이전에 대출 승인을 받으면 기존 기준이 적용되기 때문입니다.
3. 고정금리 상품 이용이 상대적으로 유리해집니다. 스트레스 DSR 기준에서 더 낮은 금리가 적용되기 때문입니다.
4. 지방 부동산 시장을 고려한 유예 혜택도 확인해보세요. 지방 거주자에게는 한시적으로 부담이 덜한 스트레스 금리가 적용됩니다.

 

 

결론: 준비된 자에게 유리한 제도 변화

3단계 스트레스 DSR 제도는 갑작스럽게 대출이 줄어드는 불이익을 주기보다는, 미리 대출자와 금융기관 모두가 금리 상승 리스크에 대비할 수 있도록 만든 선제적 안전장치입니다.

제도에 대한 충분한 이해와 준비만 갖춘다면, 오히려 안정적으로 원하는 대출을 받을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

 

대출을 계획하고 있다면, 지금이야말로 전문가 상담과 시뮬레이션을 통해 스트레스 DSR 적용 시 자신의 대출 가능 한도를 미리 점검해보는 것이 중요합니다.

변화에 휘둘리는 소비자가 아닌, 변화를 활용하는 현명한 소비자가 되기를 바랍니다.

 

이처럼 금융 정책의 변화는 불가피하지만, 정보를 정확히 알고 대비한다면 오히려 더 나은 선택을 할 수 있는 계기가 됩니다. 대출, 부동산, 재테크에 관심이 있다면 이 글을 북마크해 두고 다시 확인해보세요. 실생활에 실질적인 도움이 될 수 있는 정보로 꾸준히 업데이트하겠습니다.

 

[참고 자료 - 금융위원회 보도자료]

(금융위)250520[별첨] 3단계 스트레스 DSR 시행 방안.hwp

0.08MB

(금융위)250520(보도자료) 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정․발표.hwp

0.25MB